从住宅区管理现状谈物业管理的必要性 [提 要]本文剖析了在传统的计划经济体制下，房地产长期执行的行政性、福利性管理模式的弊端与危害；论述了在市场经济条件下，房地产业推广和规范物业管理的必要性。物业管理的市场化、企业化、社会化、电脑化、规范化、专业化管理模式势在必行。 [关键词]：房地产业发展 推广和规范物业管理 我国房地产业走过了一段坎坷的路，目前正经历着一场由狂热向温和、由盲目向理智、由无序向有序发展的深刻转变。从产业的发展来看主流是健康的，虽然存在着一些问题，但成绩也是显著而突出的。 就前一时期的建筑个体、群体陆续使用的实际情况来看，物业管理越来越突出地摆在人们的面前，物业管理作为一种对房地产业发展起着服务和善后支持的产业，其发展的优劣将直接影响到房地产业的持续稳定和发展。为此，我们必须从沿袭多年的传统的管理方法中，看到物业管理的优势和发展的大趋势，物业管理何去何从，值得探索，寻求走适合中国国情的物业管理之路。 我国的物业管理早在八十年代初在沿海地区出现的一种新型管理模式，它是在传统的计划经济体制下和受“重建设、轻管理” 思想的影响下，以及中国对城镇房地产长期推行的行政性、福利 性管理模式，物业投入使用后各单位多头管理、各自为政、互相扯皮，加上经费缺乏等重重困难，使物业管理面临着力量薄弱、制度不健全、管理手段落后，使得建设与管理严重脱节，而且过去的房地产管理是行政的、单纯的、分散的管理，缺少竞争机制。因此使物业交付使用后出现“一年新、二年旧、三年破、四年乱”，不仅给物业使用者带来生活上的困难，并且使人们生活、工作环境逐年下降。 许多住宅小区由于没有实行统一管理，造成“割据”的混乱局面，一个住宅小区或一幢楼宇，根据产权和隶属关系，分为几家合管或各自分管，管理力量和维修资金分散，租金和服务收费标准各自为政，造成管修标准、服务质量的差异。“三不管地区” （房屋公用区、庭院绿化区和公共等）无人管理，其结果是无人管理的地段越来越多。有的小区绿化用地和活动场所被任意占用，出现了私搭乱建、垃圾随意堆放；房屋失养失修；设备残缺不全；道路、绿地、街心花园、雕塑、广场、路灯等损坏严重；地上、地下管道不畅，污水四溢现象普遍；使小区环境脏乱，面目皆非，形成新区旧貌，给小区的居民生活带来了困难和不便。有的住宅小区没有统一验收，居民买到或分到新房后，不仅房屋质量无保证，而且市政基础设施与服务设施不配套。甚至有些小区建起了房子却长时间水、电不通，至于小区道路泥泞、下水不畅、商店、副食店、粮店、学校等配套设施更是长期得不到解决。 针对以上现象，积累的诸多亟待解决的现实问题，有关部门必须彻底、果断、从根本上转换管理机制，从目前由行政管理过渡到经营管理阶段，尽快变成企业自主经营、独立核算、自负盈亏型的物业管理模式，同时借鉴香港、新加坡等国家的先进经验、有效可行的成果，一个物业管理企业化、社会化、电脑化、规范化、专业化模式势在必行！ 与此同时，改革开放使社会在很多方面发生重大的变化，随着在职职工工作日的缩短，离退休人员的增加，失业、待业现象的广普，造成收入层次化，人员流动加快，使居住区内出现不同的群体、不同档次的消费、不同内容的生活都要求物业管理公司提供全方位的服务项目。 所谓物业管理，主要指运用现代经营手段和修缮技术由专业机构按合同对已投入使用的各种类型的物业实施全方位、多功能的统一管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务以提高物业的经济价值和使用价值，创造一个安全、舒适方便的居住和工作环境，它作为一种企业化的经营行为不同于行政性、福利性的管房行为，它是商品房售后服务，是房地产综合开发的延续和完善。其目的：是为业主与租户提供和保持一个既然安全又舒适的工作、生活环境，保障业主及租户的利益，同时更要随着生产的发展、基础设施、公用设施与康乐设施不断完善，在管理和养护好物业两个方面提供高效率、低收费的优质服务，延长物 业使用年限及确保其功能正常发挥、不断完善和提高居住环境和工作环境。 物业管理的主要对象是住宅小区（包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大夏、宾馆、厂房等），它的管理范围相当广泛，服务项目多元化，除房屋的使用及出租管理、房屋及附属设施的维修养护外，还有房屋室外及物业周围的环境，特别是住宅的物业管理所涉及的工作规模和人口数量都相当大，必须负责住宅区内的清洁、保洁、治安保卫、交通及车辆停放、环境绿化，以及为居民生活方便的各项服务， 还有代表各产权人与租住人就住宅小区的市政公共设施或房屋的有关事务与政府各部门和公共事业公司交涉，并确保住宅区的完善发展符合城市规划和政府租地合同的条款。 为了加强城市住宅小区的物业管理，引入竞争、规范管理，各地陆续出台了物业管理办法、优秀住宅达标考评办法等。物业管理在全国各大中城市相继启动，这是改革的成果，是我国经济腾飞的标志，是社会前进、发展的历史必然。 几年的实践证明了适合我国国情的物业管理有其独特的优点及风格，并且在现阶段这种管理有很重要的现实性，具体表现在以下几个方面：一、物业管理是一种社会化的管理模式，摆脱了过去自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到一个总管理者，同时也为政府部门找到一个总代管，在授权的范围 内去落实各项管理内容，以破除各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥物业的综合效益和整体功能使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。二、物业管理是一种专业化管理，通过合同或契约的签订按照产权人和使用人意志与要求去管理，从而摆正了主人与管家的关系，将行政管理终身制，变成企业经营的聘用制，从而增强物业管理市场的竞争，提高城市管理的社会化、专业化的程度，并向现代化的管理模式的转换，三、物业管理是一种经营型的管理，它推行有偿服务合理收费、多种经营，这不仅减少政府主管部门的压力和负担，使得物业的养护、维修环境、治安及设备更新等的资金来源有了保障，同时使居民得到全方位、多层次、多项目的服务。四、物业管理是建设管理的纽带。物业管理通过早期介入与后期跟踪，突出了管理的重要性，从而理顺并摆正了建设和管理的关系，有利于发挥投资效益，使得社会财富和人民的财产得到保障和增值。据1986 年第一次全国城镇房屋普查323 个城市的统计，全国共有城市房屋28.34 亿平方米。如果经营管理得好，全国所有城市房屋的使用年限延长一年，就等于新建4400 万平方米房屋，为国家节约基建投资约66 亿元；反之管理不好房屋自然淘汰加快，缩短使用期限一年，就会造成66 亿元损失，所以要把房产管理好、维修好、经营好、使用好，足可见物业管理在整个房地产经营管理中的作用，五、物业管理为开发商树立了良好的企业形象，增强开发商在房地产市场的竞争力，有利于实现开发商投资的预期效应，加 快开发速度，形成良性循环，从而增强国民经济和社会的发展，提高人民的生活水平，这样更有利于开展物业管理。 点创：物业公司可行性分析报告 进入物业管理行业的可行性 一、物业管理作为新型产业具有广阔的发展前景 我国经济快速发展，固定资产投资大部分转化为住宅、工业厂房、写字楼等物业形态，产生强大的物业管理需求。物业管理是我国一门新兴的朝阳产业，有着广阔的发展前景。 1、从市场需求来看，近十年来，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。 2、从产业发展来看，经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；随着信息技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。 3、从国家政策上看，国家的“十一五规划建议”提出“积极发展社区服务等需求潜力大的产业”，“加强和谐社区建设，倡导人与人和睦相处”，“积极发展就业容量大的劳动密集型产业、服务业”等；《物权法》、新《物业管理条例》等相继出台，规范了物业管理行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；国家政策、时代发展，给物业管理提供了大有作为的空间。 4、近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，据不完全统计，全国物业管理企业已逾3 万家，从业人员300 多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增，物业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。 不过，目前我国物业管理公司普遍规模都偏小，行业集中度低。国内规模最大的前三家物业管理企业的管理面积仅占总物业管理面积的0.58 %。上海物业管理公司2563 家，平均每家管理不足10 万平方米；深圳物业管理机构1029 家，平均每家管理项目5.1 个，管理面积24 万平方米。 市场需求和行业现状为物业管理企业创造了发展的机遇。 5、武汉市物业管理产业发育相对滞后。目前，主要以开发商自办物业管理为主，独立的物业管理企业处于成长期，大都没有形成自己的核心竞争力。现在加入物业管理行业，是一个机会。我国物业管理企业走向规模化、多元化和跨区域化，行业集中度提升需要漫长过程；一些知名的物业公司执行收缩的策略以及住宅物业管理微薄的利润也会小规模公司成长提供机遇。 二、民营物业管理企业面临的优势和机遇 1、优势 民营物业管理企业的特点总结起来就是四个字：“小”、“特”、“新”、“好”。 所谓“小”是指将目标锁定在那些被大型物业管理企业忽视的小型社区和小型开发商开发的项目上。小型的社区和小型开发商楼盘不大，大型企业往往不屑于进入。而民营物业管理企业则有其管理成本相对较低的优势，若能够在整合资源和降低管理成本方面下功夫，在为小区业主提供他们最需要的物业管理服务方面做得更为出色，民营物业管理企业在小型社区不仅可以立足，还能够获得很好的发展。 “特”是指与一般住宅和写字楼物业不同的物业，诸如医院、学校、车站、码头或有特殊要求的高科技工业厂房等。随着城市化进程的不断加快和人民群众生活水平的不断提高，跨地域物业、不同类型物业、不同档次物业都存在多个细分的市场。由于地区支付能力的差异，每种物业、每个细分市场所需要提供的服务类别、服务层次、服务内容都有所不同，这样的现实决定了在短时间内中国的物业管理市场不可能被少数几家、几十家物业管理企业所垄断。如果民营物业管理企业在某些方面具备专长，就是企业所具有的特殊优势，可有意识的增强和扩展这方面优势，为业主提供其他企业无法提供的服务，这也是民营物业管理企业在物业管理市场竞争中的制胜之道。 “新”是指不断开拓物业管理的新市场、拓展物业管理的新服务。在当前房地产业迅速发展的同时，个性化的物业、强调差别定位的物业也越 来越多，这些新的物业为了开发其品牌 , 必然要求个性化的物业管理服务。个性化是一般大企业所不具有的优势，这部分市场为民营物业管理企业特别是为中小型物业管理企业提供了生存和发展的空间。物业管理服务市场虽有规模大小、服务深度的区别，但物业管理企业不应只把眼光放在数量的增长上，而应把精力放在为业主提供他们最迫切需要的服务上。相对于数量性的外延扩大，扩大物业管理服务的内涵不仅对企业服务质量的提高、品牌的创建有好处，同时也能使广大业主获得更多的实惠。 “好”是指当你接到了物业项目，应竭尽全力做到提高服务质量，赢得良好的企业形象。做企业如做人一样，口碑不好对一个企业来讲是极具杀伤力的。经营道德是一种延续性强并且能够产生巨大经济效益的生产力，职业道德是企业可持续发展的精髓。物业管理行业要求企业及从业人员“用心作好每一个细节”，其从业人员要有极强的服务意识，极高的心理承受能力，能够处理好与不同层次、不同性格、不同目的、不同需求的业主、客户的各种沟通。民营的特性决定了这些物业管理企业要想生存，就必须要有极强的服务意识，约束自己，约束本企业人员的从业行为、服务态度，在处理与业主、客户各种关系的过程中能够做到“忍辱负重”，而这些恰恰是民营物业管理企业的优势，也是其发展的动力。 2、民营物业管理企业的发展机遇和前景 建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾曾在 《 中国物业管理 》 杂志撰文 《 民营物业管理企业大有可为 》 ，中国物业管理协会常务副会长徐俊达也曾在一次行业研讨会上指出：“要正确认识民营物业管理企业在我国物业管理行业中的地位和作用，民营企业要克服困难，在激烈的市场竞争中站稳脚跟，不断发展壮大，成为我国物业管理行业中的一支生力军。” 民营物业管理企业最大的优势是其良好的运作体制非常适应现阶段社会和行业的发展需要。如：民营物业管理企业产权清晰，人员精炼，运作成本低，对市场反应敏锐，决策效率较高，遇到重大事项进行决策时可在短时间做出果断决策，便于抓住机遇，容易找到新项目；民营物业管理企业具有较强的市场忧患意识，其体制创新、管理创新灵活适用，紧随时代步伐；民营物业管理企业用人观念讲究“能者上，庸者下”、“优胜劣汰”、“薪酬与业绩紧密挂钩”等，所以其人才成长速度要比国有企业快得多；民营物业管理企业实施的是完全市场化的分配制度，员工的收入与效绩挂钩，这能够最大限度地激发企业全员的工作热情；个性化服务、差异致胜是现代物业市场的特点，这也是老牌国企的劣势所在，这种现状为民营物业管理企业提供了合适的发展空间。此外，行业的规范 发展将给民营物业管理企业带来福音。我国首部《物业管理条例》第24 条中明确规定：住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这给民营物业管理企业带来了平等竞争的机会。同时，与《条例》相配套的相关实施细则的出台，将会极大的改善物业管理行业的法制环境和市场环境。 三、物业管理产业价值分析 1、物业管理能够获得稳定的收入支撑。 只要获得项目，按照物业类型和管理要求，可以申报物业费收取标准。按照物业面积和收费标准，物业管理公司基本的收入可以得到保障。由于物业管理面对广大物业用户收费，所以每月稳定的现金流入稳定可靠，不会出现大的波动。 2、在总收入确定条件下，通过合理控制成本，可以确保企业利润。 3、服务行业控制成本，提高收入的途径多。首先是对影响成本的两大要素实行集约化化管理。物业管理工作进入正常维护期后，管理岗位和技术岗位可以实现集约化使用，基本工具也可以统一调剂使用，节省人力资源成本和设备工具投入。其次，在提供基本服务的前提下，可以开展多元化特色社区服务创造经营收入。 总之，现在加入物业管理行业，有机遇，有钱赚，有长远发展的条件。